КРАСНЫЙ ЖЕЛТЫЙ ЗЕЛЕНЫЙ СИНИЙ
 Архив | Страны | Персоны | Каталог | Новости | Дискуссии | Анекдоты | Контакты | PDAFacebook  RSS  
 | ЦентрАзия | Афганистан | Казахстан | Кыргызстан | Таджикистан | Туркменистан | Узбекистан |
ЦентрАзия
  Новости и события
| 
Воскресенье, 18.07.2010
15:55  Как М. Захидов проел комсомольские взносы (отрывок из воспоминаний)
13:58  Uzmetronom: Кыргызстан - уйдут ли узбеки в партизаны?
12:55  А.Старостин: Беженцы из Оша, и узбеки и кыргызы, бегут на Урал
11:52  Талибы атаковали столицу афганской провинции Фарах
11:49  "Times of India": Джихад с помощью обезьян – скорее выдумка, чем правда
11:26  В.Виноградов: Иллюзия благополучия. В Кыргызстане создано техническое правительство
01:00  Турки из "Полимекса" предлагают Туркменбаши II соорудить в Ашхабаде "монумент Конституции" и "монумент-Термометр"
00:58  Р.Мамадалиев: "Ящик Пандоры" нужно закрыть навсегда. Как решить межэтническую проблему в Центральной Азии
00:24  Е.Больгерт: За явным преимуществом… Саммит лидеров стран ОБСЕ пройдет в Астане
00:23  Алматинский второклассник подал иск в 100 миллионов тенге на Министерство образования и науки
00:18  А.Балакешова: Казахстанский Золотой человек–2. Подробности раскопок в Кентских горах
00:15  Квадратные метры проблем. Вопрос дефицита жилья в Казахстане решится через 50 лет
Суббота, 17.07.2010
16:22  К.Маликов: Кыргызстан. "Большой Джихад" в преддверии Рамазана
15:21  Э.Усубалиев: Политика "великих держав" в отношении Кыргызстана - столкновение двух проектов
14:15  Россия и Болгария подписали "дорожную карту" по "Южному потоку"
13:08  А.Каратаев: Небывалый неурожай в Северном Казахстане
12:42  Забытый Герой войны - подполковник Муса Садыбеков (история)
12:41  С малярией покончено. Сенсационный прорыв в медицине может спасти миллионы людей
02:42  Т.Тен/И.Войцеховский: "Казахмыс" травит Балхаш
02:40  А.Мыскина/Т.Сасыков: Цунами смоет казахстанский Капшагай?
01:16  Apporea: Смертоносная геополитика США. Социалистическая родина или смерть!
01:12  А.Шакур: "Киргизское поле". Россия рискует потерпеть на нем поражение от Европы
01:08  Нурани: Иран готовится к войне. И сталкивается с растущей угрозой внутренней нестабильности
00:35  Р.Приживойт: Уйти, чтобы остаться. Временное правительство Киргизии стаяло, как мороженое на жаре
00:29  Сыновья Мирзо Зиеева не согласны с приговором
00:11  А.Шоев: Звонок зрелости в Таджикистане - после школы в никуда?
00:09  Б.Эргашев: Правовой нигилизм как болезнь современной Киргизии
00:06  А.Солиев: Узбеки - неродные журналисты Кыргызстана?
Пятница, 16.07.2010
15:37  Суд истории. Абдурахим Ходжибаев и его роль в становлении советского Таджикистана
15:35  М.Яновская: Расследование массовых преступлений на Юге Кыргызстана. Адвокатура беспомощна
15:31  Список временных "насяльника" на предприятиях Кыргызстана
15:26  Дети гор... Четверо кыргызстанцев в Москве, угрожая ножом, похитили "невесту"
15:17  С.Султангалиев (гендиректор КазТрансГаз): Газопровод Бейнеу - Бозой - Шымкент рассматривается как второй участок газопровода Казахстан - Китай
15:15  Gazeta.kz: Иссык-Куль у нас не отберут
15:11  А.Байтенов: Составная часть. Метрополитен в Алматы все-таки будет завершен
15:10  Ф.Галиева: Золотые горы Афганистана
15:07  А.Дониш: Краткая история мангитских эмиров Бухары. Часть 2-я
12:29  А.Хамидов: Кыргызстан - события в Оше и преступное сообщество
12:26  Афганский солдат Хусейн расстрелял на базе в Гильменде двух британских офицеров и капрала-гуркха
12:12  И.Даиров: Политика и олигархия. Как Кыргызстану провести "неподкупные" выборы
12:10  Президент Монголии Цахиагийн Элбэгдорж погрузился на дно Байкала
12:04  Washington Times: Что оказалось не так, как надо в Кыргызстане? И как поступить в этом случае?
12:02  В.Мясников: Пекин занимает чужое место на мировом рынке ВВТ практически без боя
11:58  Институт мировой экономики и политики Казахстана возглавил Султан Акимбеков
11:56  А.Каримов: Соратники Бакиева вновь рвутся к власти
11:53  Р.Отунбаева: Там, где надо ловить бакиевцев, преступников – у них ничего не получается, а где бизнес – тут прямо море успехов (выступление)
11:43  К.Конырова: Атомный интерес. США готовы к сотрудничеству с Казахстаном по развертыванию модульных реакторов малой мощности
11:41  С.Малеев: Сосед, ты не прав! Кто виновен в случившемся инциденте на казахстанско-киргизской границе?
11:37  Б.Кагарлицкий: Никто не хочет перемен. Неолиберальный порядок удивительным образом повторяет историю брежневского "застоя"
11:26  С.Епифанцев: Кому и почему не нужны русские в Центральной Азии
11:25  В Кыргызстане расформирована Государственная пограничная служба
Архив
  © www.centrasia.ruВверх  
    Казахстан   | 
Квадратные метры проблем. Вопрос дефицита жилья в Казахстане решится через 50 лет
00:15 18.07.2010

Квадратные метры проблем

Вопрос дефицита жилья в Казахстане решится через 50 лет

За годы независимости сделано многое для того, чтобы обеспечить казахстанцев жильем. Жилой фонд увеличился примерно на треть и в среднем обеспеченность городского населения достигла 19,7 кв. м на одного жителя.
Однако по сей день ситуация хуже, чем в России, Украине и Беларуси. При этом налицо несправедливость: у нас есть небольшая группа лиц, которые перегнали по занимаемой площади жилья Америку и Норвегию, вместе взятые, и есть значительная часть населения, которая вообще не имеет крыши над головой. Один из факторов, который мешает обеспечить всех крышей, – негибкость казахстанского рынка и административных механизмов, которые к тому же значительно "засорены" коррупционной составляющей. С другой стороны, проблемы с жильем испытывают не только казахстанцы и жители стран третьего мира, но и граждане развитых стран. К примеру, нехватка квартир сделала австралийские дома вдвое дороже американских. А в Германии цены на квартиры не поколебались даже в разгар кризиса, поскольку граждане в основном арендуют жилье.

Когда начнут снижаться цены на отечественном рынке жилья и сколько должны стоить квадратные метры, чтобы квартира стала доступной, – вопросы, которые сегодня волнуют многих. Сегодня в газете "Литер" на эти и другие вопросы отвечает председатель президиума Республиканской палаты оценщиков Вилен Елисеев.
– Казахстан унаследовал от Советского Союза квартирный вопрос, то есть нехватку жилых квадратных метров. Сегодня эта проблема остается актуальной?
– За годы независимости сделано много, этого нельзя отрицать. В Казахстане до обретения суверенитета обеспеченность городского населения была на уровне 12,5 кв. м на жителя. В городах проживало 9366,9 тысячи человек. На начало текущего года городское население составляло 8607,5 тысячи человек, то есть уменьшилось на 8 процентов. Жилой фонд при этом увеличился примерно на треть, и в среднем обеспеченность городского населения достигла 19,7 кв. м на одного жителя.
Правда, в целом по республике обеспеченность жильем ниже, чем в России, Украине и Беларуси. У нас этот показатель составляет всего 18,1 кв. м на человека. Это вдвое ниже, чем в странах Европы, и примерно в 4 раза меньше, чем в Норвегии и США. При нынешних достаточно высоких темпах жилищного строительства, чтобы догнать страны Европы по уровню обеспеченности жильем, нам потребуется более 50 лет.
Конечно, эта проблема остается актуальной, особенно если учесть неравномерность распределения жилья между населением с разными уровнями дохода. Как шутя говорят: "Средняя температура по больнице нормальная". Но имеется небольшая группа лиц, которые перегнали по занимаемой площади жилья Америку и Норвегию, вместе взятые, и есть очень значительная часть населения, которая вообще не имеет крыши над головой.
– Два года назад казахстанцы пережили шок: по ценам на квартиры мы догнали и перегнали страны Европы и чуть не оказались впереди планеты всей. На ваш взгляд, такая ситуация может повториться в будущем?
– Чтобы это не произошло вторично, нужно прежде всего разобраться в причинах бешеного роста цен на квартиры. Почему-то все кивают на Запад, откуда к нам вроде бы нежданно-негаданно проник "вирус бешеных цен". На самом деле, если цены на жилье в Европе выросли не более чем на 50 процентов, то у нас они подскочили почти в четыре раза. Теперь мы все гадаем, достигли мы дна кризиса или нет. Но если даже достигли, то мы падаем с пятого этажа, а Европа с первого. Кого это падение больнее ударит?
Вообще мы слишком уверовали во "всесильную руку рынка", что он обязательно установит равновесные цены. Но из любого учебника по рыночной экономике известно, что рынок может быть регулятором при строго определенных условиях: товары на этом рынке должны быть стандартными, цены – эластичными, то есть у товара имеются заменители. Кроме того, продавцы и покупатели должны быть хорошо осведомлены о ценах на данный товар, и на этом рынке не должно быть монополистов.
Теперь посмотрим, удовлетворяются ли перечисленные условия на рынке недвижимости. Квартиры все разные, это не хлеб в магазине. Жилье ничем не заменишь, без него невозможно существовать. Квартиры мы не покупаем каждый день, как тот же хлеб. Откуда мы можем знать, сколько она стоит? Ну и последнее: этот рынок у нас чрезмерно монополизирован. Из этого следует, что рынок жилья сам цены не регулирует и их устанавливают монополисты, поэтому государство должно контролировать этот процесс.
Американцы поняли еще в 30-х годах, когда произошел первый кризис мировой финансовой системы, что для оценки стоимости капитала нельзя использовать метод сравнения, то есть сложившиеся цены на рынке недвижимости. Поэтому они разработали и начали применять имитационные методы оценки недвижимости: затратный и доходный подходы. Если бы мы сделали то же самое в момент, когда ажиотажный спрос на ипотеку только наметился, то цены поднялись бы, но примерно так же как в Европе. Надо было придерживаться простой житейской истины, что не может квартира стоить больше, чем затраты на ее строительство с учетом разумной предпринимательской прибыли – это принцип затратного подхода. Доходный подход связан с интересом собственника жилья в получении прибыли от арендатора. Квартира – это его капитал, и она стоит столько, сколько нужно положить денег в банк, чтобы получать процент в том же размере, как арендная плата. Но у нас, в отличие от Запада, аренда не развита. Вот ее и надо сейчас развивать в ускоренном режиме.
Я считаю, что ситуация не может уже повториться в таком разрушительном масштабе. Кризисы, конечно, будут. Экономика, как и природа или человек, периодически должна отдыхать. Но перед началом "зимы", нужно накопить "жирок" в нефтяном фонде, чтобы сладко поспать и не впасть в летаргию. То есть государство обязано регулировать рынок недвижимости и цены на нем. И такой инструмент сейчас законодательно создан – это саморегулируемые оценочные организации. Они должны следить, чтобы оценщики не завышали цены по "просьбам" банков и собственников сносимого жилья. Для этого введено обязательное членство оценщиков в одной из палат, разрабатываются государственные стандарты, создаются экспертные советы и все берется под двойной контроль государства и самих оценщиков. В случае если будет доказано, что оценщик сознательно выполнил недостоверную оценку, он будет лишен лицензии.
– По данным статагентства, объем строительных работ в Казахстане в I полугодии снизился на 3,9 процента. Как это отразится на ценах на рынке недвижимости?
– Конечно плохо, что намеченная Государственная программа жилищного строительства будет выполнена примерно на 75 процента. Первичный рынок жилья в определенной мере влияет на спрос. Но важно иметь платежеспособный спрос, а вот с доходами у тех, кто действительно нуждается в жилье, большая проблема. Да и те, кто раньше использовал рынок жилья для сохранения своих капиталов, тоже не решатся больше рисковать. Так что каких-то серьезных изменений спроса на рынке жилья ожидать не приходится. Можно только ожидать известные сезонные колебания этого спроса.
– Ситуация в экономике стабилизировалась, и, казалось бы, можно порадоваться. Однако в текущем году на жилищное строительство было направлено 136,6 млрд тенге, что на 0,2 процента меньше аналогичного периода 2009 года. Что это: кризис продолжается или стабилизировалась ситуация на рынке жилья?
– Кризис повлиял на покупательную способность желающих приобрести квартиру в городе. И с точки зрения монетарной политики ситуация на рынке жилья стабилизировалась, спрос уравнялся с предложением. Однако фактически в жилье нуждается примерно около миллиона людей. Но у них нет накоплений и нет залогового имущества, чтобы оформить ипотеку. На селе и в провинциальных городах существуют проблемы с работой, поэтому все стремятся перебраться поближе к столицам. Бесхозный жилищный фонд на селе разрушается. Если государство не будет реализовывать взвешенную региональную и жилищную политику, то мы получим столько проблем в двух столичных мегаполисах, которые придется расхлебывать не одному поколению. Поэтому следует активно строить на государственные средства жилье не только в столицах, но и в других городах республики и улучшать условия проживания на селе. Для этого там нужно не только строить школы, но и создавать рабочие места.
– В силу своей профессиональной деятельности вы наверняка интересуетесь ситуацией за рубежом. Вы можете назвать страны, где существует эффективный рынок жилья с не менее эффективными правилами игры? Что вам импонирует в них?
– Мне импонирует у них доступность жилья. Там за такую же цену, как в Алматы, можно купить виллу на берегу моря. За треть цены проживания в обычной астанинской гостинице в Италии можно снять трехкомнатную квартиру. Кстати, сейчас и в Астане дешевле снять квартиру, чем одноместный номер в гостинице.
Да, за рубежом аренда пользуется значительно большим спросом, чем у нас. Но давайте посчитаем, какую среднюю зарплату надо иметь у нас, чтобы спокойно платить аренду. При стоимости квадратного метра около 1000 долларов аренда трехкомнатной квартиры 100 кв. м в месяц обойдется примерно в 150000 тенге. То есть месячный доход семьи должен быть не менее 500000 тенге. Это при двух работающих в четыре раза больше средней зарплаты. То есть арендовать жилье смогут только те, кто его уже имеют.
Мне понравился послевоенный опыт ФРГ, когда все города были в руинах. Жилищное строительство там было объявлено приоритетом номер один. За 1945–1957 годы было возведено около 250 млн кв. м жилья, или примерно по 50 кв. м на семью. Это в три раза больше, чем в нашей Государственной программе жилищного строительства, притом что у них не было нефти и вся промышленность была разрушена. Несмотря на это, объем инвестиций в строительство жилья у них превышал 5 процентов ВВП страны, а у нас чуть больше 2 процентов. Доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50 процентов от общего объема инвестиций. Государство оплачивало разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды – инвестор, построивший жилую недвижимость в Германии, продолжал ее эксплуатацию. Конечный пользователь, малоимущий жилец, получал качественное жилье при цене аренды до 10 процентов его дохода.
Кроме всего перечисленного, за рубежом мне больше всего импонирует зарплата, на которую я могу купить в рассрочку или взять в аренду жилье в любом понравившемся мне населенном пункте. А малоимущим оказывается конкретная государственная помощь. Но бедных в высокоразвитых странах мало, так как большинство рабочих имеют доход по двум факторам – не только зарплату, но и проценты по акциям компании, в которой они трудятся. Пока мы вдвое не увеличим доходы населения, нам не удастся решить ни только жилищную проблему, но Программу инновационного развития. Для того чтобы построенное жилье и любой произведенный у нас товар пользовались спросом, нужно иметь высокие доходы населения. Нам не повезло: мы вышли из числа бедных стран, но не попали в богатые. Поэтому мы не можем уже конкурировать ни с теми, ни с другими.
– Как показывает опыт, административные механизмы не помогают, либо создают дефицит, либо стимулируют коррупцию. Как можно переломить ситуацию? И есть ли какие-то механизмы ее снижения?
– Конечно, механизмы такие есть. Но мы упустили много времени и допустили массу ошибок, которые сейчас трудно исправлять. Цены высокие потому, что прежде чем строить, нужно выкупить землю. Спрашивается: зачем ее продавали за бесценок, а сейчас выкупают за огромные деньги? Казахстан – огромная страна, земли еще много. Зачем сносить добротное жилье, когда дешевле строить на свободной площадке?
Вторая проблема – стройматериалы. Так получилось, что мощнейшую базу стройиндустрии Казахстана полностью разрушили. Но ведь мы ее в свое время построили всего за пять лет. Нужно повторить этот опыт и создать государственные предприятия по производству всех нужных материалов и конструкций. На государственных предприятиях можно устанавливать цены с минимальной прибылью. Можно создать и крупные государственные строительные тресты и домостроительные комбинаты для строительства государственного арендного жилья. Тогда оно будет дешевым. По мнению специалистов, и я с ними согласен, доля государственного жилья должна составлять, как во Франции, примерно 10 процентов, а у нас она сейчас меньше, чем у всех западных стран, всего 2,4 процента. То есть нужно построить 20–25 млн кв. м государственного жилья. Важно не ошибиться и построить его там, где оно будет востребовано. Когда программа будет выполнена, можно все эти госпредприятия приватизировать.
– На ваш взгляд, какая сегодня в Казахстане "справедливая цена" за кв. метр, которая удовлетворяет всех игроков на рынке?
– Если государство возьмет на себя затраты на строительство объектов инженерной инфраструктуры, будет строить малоэтажное жилье на свободных территориях, то можно будет снизить его стоимость до 500 долларов за кв. м. Естественно, в обеих столицах и Мангистауской области стоимость будет выше процентов на тридцать. Поэтому нужно государственное жилье строить там, где оно будет дешевле, одновременно решая региональные проблемы неравномерного размещения производительных сил.

Беседовала Екатерина БОЛЬГЕРТ, Алматы
17.07.2010

Источник - Литер
Постоянный адрес статьи - http://www.centrasia.ru/newsA.php?st=1279397700
Новости Казахстана

 Перейти на версию с фреймами
  © www.centrasia.ruВверх