КРАСНЫЙ ЖЕЛТЫЙ ЗЕЛЕНЫЙ СИНИЙ
 Архив | Страны | Персоны | Каталог | Новости | Дискуссии | Анекдоты | Контакты | PDAFacebook  RSS  
 | ЦентрАзия | Афганистан | Казахстан | Кыргызстан | Таджикистан | Туркменистан | Узбекистан |
ЦентрАзия
  Новости и события
| 
Среда, 31.01.2007
23:44  Помогите остановить пытки, - узбекские правозащитники обращаются к странам ЕС
20:00  Новый проект автобана Алматы-Иссык-Куль: 30 млрд тенге за два года
19:55  На севере Таджикистана обнаружен заминированный подземный бункер
19:51  Сингапурская Temasek Holdings хочет инвестировать $1,5 млрд в нефтегазовый комплекс Узбекистана
14:52  ВВC: Хакер на хакера. Армяно-азербайджанские интернет-войны
14:29  А.Ослунд: Туркмения... Лучшая аналогия - Албания после Энвера Ходжи
14:23  Kak eto budet na latinitse? Узбекский опыт перевода узбекского языка
13:57  Власти Туркмении, как бы чего не вышло, ввели ограничения даже на туризм
13:52  Н.Назарбаев: "Приглашаю немецких инвесторов к строительству новых транспортно-логистических узлов" (речь в Берлине)
13:48  А.Айдаркулов: Компромисс ради прогресса в Киргизии
13:43  Племянница Шеварднадзе нашла в Сибири... крупнейшее газовое месторождение
13:38  Генерал Волковицкий начинает в Душанбе переговоры по совместной эксплуатации аэродрома Айни
13:32  Т.Шайлиева (экс-аким Иссыккулья): Я была против законопроекта о многоженстве... (интервью)
13:07  Ф.Прокудин: Готовясь к чужой войне. Об отражении угроз и защите интересов Казахстана
13:02  "DW" > Бундесвер теряет невинность. Евросоюз и НАТО конфликтуют из-за Афганистана
12:40  К.Собчак и остальные ложкомойники эфира. "Евразийский медиа-форум" окончательно деградировал
12:36  В Таджикистане будет создано "электронное правительство"
12:28  И.Мирсайитов: Социальная база ферганских экстремистских организаций довольно широкая. Много женщин...
12:19  Frankfurter Allgemeine: Киргизия - "тандем" времен революции развалился
12:10  Guardian: Ядерный спор усиливается – европейцы опасаются американского удара по Ирану
12:05  В Москве вышла книга С.Плеханова "Раскрытая ладонь. Ага-Хан и его мюриды"
11:55  ИГНПУ > Услуга за услугу. В Узбекистане начинают преследовать грузинских предпринимателей
11:01  В. Янукович: Украина никогда не признает свои долги перед Кыргызстаном
09:39  "НГ" > Буш пригрозил Ирану жестким ответом. Европейцам не хватает инструментов для давления на Тегеран
09:19  "ВН" > В Туркмении спешат судить эколога. Преемник Ниязова начинает с чистого листа
09:17  Ирану не дали ядерный тайм-аут. Россия и США подружились против МАГАТЭ
09:06  Гонка за урожай. Продолжается соревнование "Кто больше посадит" среди казахстанских силовиков
07:24  О.Хасанов: В Узбекистане изымают цитаты Каримова: борьба с культом личности началась?
07:14  Китайская народная Африка. Миротворцы КНР начнут завоевание Черного континента
02:23  "Kazakhstan" > Электроэнергетика Казахстана - новые вызовы и возможности
01:40  Д.Каримов: Ставки сделаны, господа? Кто войдет в новое киргизское правительство
01:12  Конституционный Суд Узбекистана не выполняет своих обязанностей, - заявление правозащитника Ж.Шосалимова
00:11  Президентский проект новой структуры правительства Киргизии
00:10  В.Нурмухамедов: Как милиционер Абдулла-ака вел детскую телепередачу (узбекская сказка)
00:06  А.Асроров: Ипотека в Узбекистане: сказка или быль?
Вторник, 30.01.2007
16:26  Мать расстрелянного Т.Чикунова призывает президентов ЦентрАзии отменить смертную казнь
15:11  "Ледовые дворцы". Минобороны Казахстана на сомнительных тендерах разбазарило еще 390 млн тенге
15:07  В Кыргызстане появляется "недовольство недовольством" (cоцопроc)
14:59  Очень-но хочется перепродать туркменский газ. Киев предлагает Москве вернуть старую схему газорасчета
14:52  Трубные переговоры. Н.Назарбаев начал визит в Германию, затем - Украину
14:05  "Алас": Белеющие облака... Кыргызы - заблудшая нация
13:50  Э.Куинн: Ху Цзиньтао покоряет Африку. Визит в 8 стран
12:56  Greater Kashmir: Кто управляет Центральной Азией, будет управлять всей Азией
12:48  А.Куртов: Алюминиевый топор войны Душанбе. Рахмонов технично "кидает" российских инвесторов
12:45  2.219 русских хотят уехать из Таджикистана на постоянное жительство в Россию
12:38  Правоохранительные органы Узбекистана обезвредили "опасных преступниц" - правозащитниц Г.Тураеву и У.Ниязову
12:24  Кадры таджикских пограничников будет готовить Военный институт КНБ Казахстана
12:18  А.Ниязматов: Каримов и Узбекистан - Судьба и Родина едины
11:41  "Что не успели основать евреи, то доделали казахи", - вышла книга М.Айсберга "Стена смеха"
11:22  Н.Нигматулин (аким Карагандинской обл.): Моя семья - это мой маленький, особый и счастливый мир, где тепло и уютно (интервью)
11:13  Э.Гасанов: Больные люди, … или Cлово об азербайджанском патриотизме
Архив
  © www.centrasia.ruВверх  
    Казахстан   | 
А.Асроров: Ипотека в Узбекистане: сказка или быль?
00:06 31.01.2007

На одном из сайтов по ипотеке в Узбекистане есть довольно интересное высказывание: "Сможем ли мы оплачивать платежи банку, и кто будет владеть нашими домами? Что нужно сделать, чтобы ипотека работала как везде?", - задается вопросом читатель.

Ипотека, надо сказать, есть заимствование у банка денег для того, чтобы решить самый главный вопрос быта - купить квартиру или дом.

В этой занимательной игре между физическим лицом и кредитным учреждением правила устанавливает банк. Хотя наибольшее влияние на процесс в целом оказывает государство, посредством регулирования деятельности банковской сферы.

Когда речь заходит об Узбекистане, естественно, возникают следующие немаловажные вопросы:

1. Способны ли узбекские банки развивать ипотеку, требующую, как правило, не задействованных в других сегментах экономики активов?

2. Способны ли узбекистанцы обслуживать ипотеку, принимая во внимание тот факт, что их легальные (!) доходы невысоки?

3. Способно ли государство обеспечить в кредитном поле такие условия, чтобы банки имели свободные активы под ипотечное кредитование, а люди зарабатывали достаточно средств, чтобы его обслуживать?

История вопроса

Вообще банковская структура ипотечного направления в Узбекистане была создана в 1996 году. Инструментом проведения ипотечного кредитования стал организованный в то время "Заминбанк".

2005 год стал годом объединения "Узжилсбербанка" и "Заминбанка", на базе которых и создали "Ипотека банк". Тогда данное слияние было инициировано узбекским президентом, подписавшим соответствующее постановление.

Тогда же были описаны все необходимые элементы ипотеки. Так предметом ипотеки могло стать недвижимое имущество, в том числе, здания, сооружения, квартиры в многоквартирных домах, предприятия, иные имущественные комплексы, объекты торговли и сферы обслуживания, а также жилые помещения вместе с земельными участками, на которых они размещены.

Проблемы ипотеки

Узбекские исследовательские центры признают, что
>страна столкнулась с большими проблемами, связанными с развитием ипотечного кредитования. Среди наиболее явных причин необходимо отметить четыре следующие: несовершенство законодательной и нормативно-правовой базы, отсутствие эффективной системы кредитования жилищного строительства и приобретения жилья, недостаточный объем долгосрочных ресурсов, отсутствие у населения достаточных накоплений.

Запуск любого финансового или кредитного инструмента часто связан с довольно сложным переходным периодом. В полной мере это относится и к ипотеке. Для начала необходимо сразу же признать, что ипотека есть дорогостоящее удовольствие, зависящее от многих объективных и субъективных факторов. Так, например, в той же России, где история ипотечного кредитования не меньшая, чем в странах Центральной Азии, до сих пор она считается уделом богатых и успешных.

Как все устроено

Для того, чтобы реально соотнести условия ипотеки в России, Казахстане и Узбекистане, необходимо выбрать одни и те же параметры, накладывая их на условия в этих странах. Итак, берем жилье стоимостью 35 тысяч долларов. Срок погашения ипотеки 10 лет. Для оценки среднего уровня, исключая такие сверхдорогие мегаполисы, как Москва, Петербург, Астана и Алматы.

Одним из самых мощных рычагов регулирования стоимости ипотеки является ставка рефинансирования Центрального банка трех стран.

Российская ставка 10,5 процента (в 2006 году - 11 процентов), казахстанская - 9 процентов, узбекистанская - 16 процентов.

Казахстан.

При средней банковской ставке в 15 процентов (варьируются незначительно) 35 тысяч долларов на покупку недвижимости клиенту в режиме платежа "аннуитет" ипотека обойдется в 460,88 доллара ежемесячно. Необходимо точно представлять, что все 120 месяцев приобретаемое жилье не является собственностью плательщика, а неделимым имуществом банка.

И еще один немаловажный фактор. Чтобы иметь возможность обслуживать такие платежи, необходимо иметь заработную плату минимум в три раза превосходящую аннуитет (в нашем случае 1382,64 доллара в месяц). Общая сумма погашения 110610,32 доллара.

Такое дорогое удовольствие мало кто может себе позволить. Разве что жители более-менее благополучных: финансового центра Алматы, административного центра Астаны, нефтеносных центров Актау и Атырау, - да и то даже не 50 их процентов.

Россия. Стандартные условия ипотеки в России, это залог от 15 процентов стоимости жилья. При этом банки могут выдать после оформления всех документов только 85 процентов от стоимости квартиры. При средней банковской ставке в 10,5 процента (российские банки идут и на такие риски, уменьшая процентную ставку ниже ставки рефинансирования ЦБ) клиенту придется ежемесячно выплачивать 349,43 доллара в течение 10 лет. Общая сумма погашения 83863,91 доллара.

Безусловно, среднестатистический житель России не может себе позволить такую ипотеку. Если применять такой же трехкратный коэффициент выживаемости, какой использовали в случае с Казахстаном, то получим сумму 1048,29 доллара в месяц. При такой заработной плате брать ипотеку относительно безопасно.

Узбекистан. Здесь оценить возможности ипотеки весьма сложно из-за довольно запутанного механизма кредитования. Под коммерческие кредиты залоговое обеспечение часто зашкаливает за 100 процентов. Так как реально ипотека не работает, трудно понять, какую ставку при имеющихся в Узбекистане рисках, запросят кредитные учреждения. Но если абстрагироваться от узбекских реалий, можно сделать весьма приблизительные расчеты.

Итак, при банковской ставке в 22 процента, расчеты показывают, что потенциальному клиенту придется ежемесячно выплачивать 649,97 доллара, а по прошествии всего 10-летнего срока кредитования выложить в общей сложности 155993,03 доллара. Применив процент выживаемости, получим 1949,91 доллара. Такую зарплату необходимо иметь, чтобы позволить себе роскошь занять у банка 35 тысяч долларов по ипотеке.

Реалии

Разумеется, мало кто всерьез думает, что при таких условиях ипотечного кредитования, она может пустить крепкие корни в Узбекистане. При этом необходимо также принять во внимание следующее уточнение. Расчеты произведены без учета ставок услуг, оказываемых банками. Если приплюсовать и эти обязательные расходы, то сумма платежей еще подскочит.

В конце 2006 года узбекский президент издал указ, который должен стимулировать процесс капитализации коммерческих банков.

Согласно документу, кредитным учреждениям предоставляется ряд временных налоговых льгот. В данной связи уместно сказать и о том, что ранее существовавшие преференции по земельному налогу, стимулировали узбекские банки повсеместно строить филиалы и отделения, но так и не решили главную проблему - увеличение капитализации активов.

Получается, что ипотечный проект в Узбекистане в большей степени конъюнктурный вопрос, нежели практический. И сегодня нет никаких оснований думать, что ипотека станет доступной.

Прибалтийские государства, уже вошедшие в Евросоюз, озабочены высокой ставкой по кредитам. Средняя ставка по ним составляет 4-5 процентов годовых.

Среднеевропейская - от 1,2 до 1,5 процента. По сравнению с их заботами, узбекские реалии кажутся просто фантастическими…

Акрам Асроров , специально для Gazeta.kz
30.01.2007,

Источник - Gazeta.kz
Постоянный адрес статьи - http://www.centrasia.ru/newsA.php?st=1170191160
Новости Казахстана

 Перейти на версию с фреймами
  © www.centrasia.ruВверх